ضمان و فسخ عقد اجاره در فقه و حقوق موضوعه

عقد اجاره از عقود لازم بوده و یکی از مهمترین عقود معین می باشد و موضوع فسخ اجاره در موارد خاص و ضمان موجر و مستأجر جایگاه خاصی را به خود اختصاص داده اند و فسخ اختصاص به عقد جائز دارد و خداوند در قرآن کریم مردم را طبق آیه اوفوا بالعقود به عهد و پیمان ها فرا می خواند و پیمان شکنان را شدیداً مذمت و نکوهش نموده است و نباید آن را امری کوچک محسوب کنند و فسخ عقد اجاره حقی است که هر یک از متعاقدین آن را برخلاف مقصود خودشان یافتند از این حق قانونی به نام فسخ عقد اجاره بهره مند گردند و عقد اجاره چون لازم بوده جزئ با اقاله یا یکی از اسباب مقتضی فسخ باطل نمی شود و قانون در موارد مختلف عقد اجاره تنها به ذکر احکام خیار تخلف شرط، عیب، تبعض صفقه و خیار شرط پرداخته برا ی مثال خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد و خیار عیب از جمله خیارات جاری در عقد اجاره است و در فقه هم خیار عیب در عقد اجاره قابلیت اجرایی دارد و قانون مدنی تمام انواع خیارات را در تمامی معاملات لازم قابل اجرا دانسته است و موارد ضمان موجر یکی تسلیم عین مستاجره دوم انجام تعمیرات و تحمل هزینه و سوم خودداری از تغییر عین است و موارد ضمان مستأجر که در عقد اجاره بلامانع است 1- پرداختن اجاره بها 2- خودداری از تعدی و تفریط 3- تغییر ندادن مصرف مورد اجاره که حتی فقهای اهل سنت آن را باعث ضمان می دانند و اما فسخ و بطلان اجاره که فسخ عقد اجاره شامل 1- خیار تخلف شرط که خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می شود 2- خیار عیب که خود شامل الف- معیوب بودن عین مستأجره در حین عقد ب- معیوب شدن عین مستأجر بعد از عقد و قبل از قبض ج- معیوب شدن عین مستأجره در اثنای مدت اجاره می باشد 3- خیار تبعض صفقه که مختص حالتی است که عقد اجاره نسبت به بعض مورد اجاره به جهتی از جهات باطل باشد 4- خیار شرط که در واقع همان شرط خیار در عقد است. و اما بطلان عقد اجاره که به معنی نادرست و ناحق که اصطلاحاً وصف عملی است که مطابق قانون نباشد و اثری نداشته باشد مثل قمار و بیع صغیر که شامل موارد 1- فقدان یکی از شرایط صحت معامله 2- تلف عین مستأجره قبل از قبض 3- انتفاع امری که اجاره برای آن به عمل آمده است 4- تلف عین مستأجره در اثناء مدت اجاره مثل آتش سوزی و... و مبحث آخر ضمان اجیر در اجاره اشخاص است که اجیر همانند هرامین دیگر وظیفه دارد که ازکالای متعلق به مستأجر نگاهداری کند و در این راه مرتکب تعدی و تفریط نشود ولی تعهد او در این باره ناظر به نتیجه حفظ کالا نیست و فقط ملزم است در این راه چنان که عرف و قرارداد ایجاب می کند رفتار، و کالای مورد امانت را مواظبت نماید و تنها در صورتی ضامن است که در حفظ مال کوتاهی کرده باشد که اثباتش جهت تقصیر به عهده مستأجر است و نققه اجیر بر عهده مستأجر است مگر شرط شده باشد که بر عهده خود اجیر باشد و مبحث آخر اجاره حیوان و ضمان مستأجر بوده که در اجاره حیوانات تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است طبق ماده 507 ق. م یا به بیان مسافت و محلی که را کب یا محصول باید به آنجا حمل شود وظیفه موجر در اجاره حیوان: کسی که حیوانی را اجاره میدهد باید هر آن چه را که در سواری از حیوان لازم است همراه حیوان نماید (مثل افسار، پالان، زین) تا اجاره کننده به نحو احسن استفاده نماید. ضمان مستأجر در اجاره حیوان: هرگاه کسی حیوانی را جهت مسافرت اجاره نماید ولی بیش از حد معمول از آن سواری بگیرد و یا بیش از حد، حیوان را مورد ضرب قرار دهد که حیوان زخمی شود ضامن است زیرا در این حالت ید امانی او با تعدی و تفریط به ید ضمانی تبدیل می شود و هزینه نگهداری حیوان: که موجر وظیفه آب و علف حیوان در مدت اجاره را ندارد بلکه این حیوان نزد مستأجر امانت بوده و در اجاره او می باشد و مستأجر موظف است تا به خوراک وی برسد و در صورت تعدی و تفریط ضامن است هر چند تغذیه نمی تواند به عنوان اجرت در اجاره به حساب آید.